Les Français investissent de plus en plus dans la pierre. Une opération réussie génère des revenus réguliers, souvent bien plus intéressants que les placements traditionnels. Vous souhaitez une location qui s’autofinance et obtenir un meilleur rendement que vos épargnes ? Pour cela, il est primordial de calculer la rentabilité de l’investissement locatif avant l’achat du bien. Sans chiffres fiables, il vous est impossible de réussir votre opération. Nous vous proposons une méthodologie pour connaître le rendement des capitaux investis dans l’achat d’un bien locatif. Les formules de calcul s’appliquent aussi bien au neuf qu’à de l’ancien, loué nu ou meublé.

Calculer la rentabilité d’un investissement locatif : calcul du rendement brut

Le calcul du rendement brut constitue un premier indicateur très utile. Il vous permet de comparer les différents investissements locatifs. En effet, les charges et la fiscalité peuvent être différentes selon le bien immobilier.

La formule de calcul du rendement locatif brut

(Montant du loyer x 12 mois ) x 100 / par le prix d’achat (incluant les frais d’acquisition)

Pour utiliser cette formule de calcul du rendement brut, suivez ces 2 étapes :

Étape 1 : calculer le coût réel de l’achat du bien immobilier

Additionnez ces éléments :

• Prix d’achat/coût de l’acquisition
• Frais d’agence
• Frais de notaire
• Coûts des travaux (si vous devez en réaliser avant de louer le bien)

Étape 2 : déterminer la rentabilité brute

Calculez le pourcentage de la rentabilité brute en effectuant le rapport entre les loyers bruts annuels sans les charges et le prix du bien à l’achat.

Exemple de calcul de rendement brut (RB)

Coût d’acquisition d’un T1 : 120 000 €

Futur loyer : 700 €

RB = 700 x 12 = 8 400  x 100 / 120 000 = 7 %

Ce taux vous permet de comparer la rentabilité brute de votre investissement locatif.

Calculer la rentabilité d’un investissement locatif : calcul du rendement net

Le calcul brut vous a donné une première idée de rendement locatif. Pour un résultat plus précis, vous devez intégrer le coût du crédit immobilier et les diverses charges et taxes. Le rendement net est donc logiquement inférieur au rendement brut.

Rentabilité nette de charges

Pour déterminer la rentabilité nette de votre investissement locatif, vous devez calculer la rentabilité nette de charges. Vous devez retirer des loyers perçus tous les frais liés au bien. C’est-à-dire les dépenses que vous ne pouvez pas récupérer, ni dans le loyer ni dans les impôts :

• travaux et entretien ;
• taxe foncière ;
• gestion locative par une société ;
• assurance loyers impayés ;
• charges non récupérables ;
• etc.

Cette liste n’est pas exhaustive. Effectuez une estimation la plus complète possible de vos frais.

La formule de calcul du rendement net locatif

Rentabilité locative nette avant impôts (%) = (Le montant du loyer annuel – les frais et charges ) X 100/ le prix d’achat

Exemple de calcul de rendement net (RN)

Reprenons notre exemple du T1.

Coût d’acquisition d’un T1 : 120 000 €.

Futur loyer : 700 € soit 8 400 € de loyer annuel.

Retranchez la taxe foncière ainsi que toutes les charges qui vous incombent.

Supposons que vos dépenses représentent 1 520 € :

• Taxe foncière : 750 €
• Travaux : 320 €
• Charges non récupérables : 450 €

RN = (8 400 – 1 520)  x 100 / 120 000 = 5.7 %

Ce qui donne un écart de 1.3 % avec le rendement brut.

Note : Au prix d’achat peut s’ajouter le coût du crédit ou de la vacance locative.

Comment connaître précisément la rentabilité d’un investissement locatif ?

Afin d’obtenir une rentabilité locative au plus près de la réalité, il faut tenir compte de la fiscalité. Notamment, les prélèvements sociaux et l’imposition sur les revenus locatifs. Ces charges peuvent avoir un impact considérable sur le calcul de rentabilité réelle. De ce fait, il vous faut absolument affiner le calcul du rendement net avec le rendement net-net.

Rendement net-net

Le rendement net-net correspond à un calcul net d’impôts, de frais et de charges. Il tient également compte des dépenses déductibles des revenus fonciers (intérêts d’emprunt, travaux, assurances impayés de loyer…), de votre régime d’imposition (LMNP, micro BIC, réel) et des éventuels dispositifs de défiscalisation comme

• les investissements en loi de Pinel ;
• les avantages fiscaux Cosse ou Denormandie dans l’ancien ;
• le Censi-Bouvard dans l’immobilier neuf de résidence avec service ;

Il n’existe pas de rentabilité nette-nette moyenne sa valeur dépend du profil fiscal du bailleur et de chaque investissement.

Formule de calcul du rendement net-net

((loyers charges comprises + charges + fiscalité) / montant total de l’investissement) X 100.

Vous savez maintenant comment effectuer un calcul de la rentabilité locative et évaluer le rendement de votre opération. Toutefois, ne vous référez pas uniquement au taux de rendement calculé. Pensez à étudier l’emplacement du logement ainsi que la demande locative dans la ville où vous souhaitez acquérir votre bien. Investissez dans des agglomérations dynamiques. Enfin, n’hésitez pas à faire appel à notre agence pour vous accompagner dans votre recherche de bien.